A importância da assessoria jurídica especializada na gestão condominial

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Exercer a função de síndico de um condomínio é uma tarefa complexa haja vista as muitas atribuições e a grande responsabilidade que estas acarretam. Por isso tem sido cada vez mais comum que os síndicos contratem empresas de assessoria de gestão para acompanhá-los na execução das rotinas administrativas e financeiras. 

Já a assistência jurídica muitas vezes é deixada em segundo plano, sendo requisitada apenas quando da ocorrência de algum litígio como, por exemplo: na cobrança de taxas condominiais inadimplidas ou na ocorrência de eventuais ações de responsabilidade civil ou fiscal. Ou seja, o Advogado é em comumente requisitado para execução de medidas remediadoras, após o dano produzir ou enquanto ainda está produzindo seus efeitos.

Ocorre que, a assessoria jurídica quando atua de maneira preventiva é mais eficaz, reduzindo substancialmente os eventuais danos e prejuízos aos quais os condomínios podem vir a ser sujeitos.

São inúmeras as áreas jurídicas que a atividade condominial permeia, indo, desde as mais elementares e previsíveis, como a trabalhista, cível e fiscal, até as mais específicas e raramente lembradas, como as empresariais e negociais, como, por exemplo, na análise de contratos de empresas prestadoras de serviços; locação de espaços do condomínio para instalação de antenas de rádio e telefonia ou publicidade; dentre outros.

É fato corriqueiro que condomínios figurem em lides judiciais que podem se arrastar por meses ou até anos, pelos mais diversos motivos, dentre eles para reparação de danos decorrentes de serviços prestados de maneira deficiente, estes muitas vezes contratados através de cláusulas excessivamente onerosas e abusivas, que certamente não foram devidamente analisadas por técnico especializado.

Também são inúmeros os episódios de ações trabalhistas que poderiam ser facilmente evitadas caso as relações laborais fossem instruídas por profissionais conhecedores do direito atuando de maneira preventiva para o correto cumprimento das rotinas administrativas relativas às contratações de funcionários.

São igualmente frequentes processos de execução fiscal sofridas por condomínios que deixaram de recolher devidamente taxas e impostos, geralmente pelo desconhecimento da correta interpretação da complexa legislação tributária brasileira.

Todas as situações elencadas acima poderiam ser eficazmente evitadas ou ter seus impactos substancialmente reduzidos caso o síndico contasse com a assessoria jurídica especializada atuando preventivamente na gestão do condomínio.

São diversas ferramentas legais que podem tornar mais eficiente e desonerar a gestão condominial e que acabam não sendo aplicadas por desconhecimento técnico e que caso utilizadas trariam benefícios nas mais diversas esferas, dentre elas: financeira, administrativas e judicial.

Muitos síndicos e conselhos fiscais desconhecem, por exemplo, a possibilidade de majoração de juros dos inadimplentes; da utilização dos contratos trabalhistas de experiência; ou acabam por pagar contribuições sociais e sindicais que não são obrigatórias ou por cumprir cláusulas contratuais abusivas e ilegais impostas pelos prestadores de serviços, algumas vezes pela própria empresa administradora.

Urge ressaltar a responsabilidade civil e criminal do síndico decorrente das atividades a ele atribuídas e que podem decorrer de condutas ativas ou omissivas, ou seja, por fazer indevidamente ou deixar de fazer algo que deveria ter feito.

A responsabilidade civil do síndico decorre das atribuições do cargo que não são cumpridas adequadamente e que ocasionem prejuízos aos condôminos ou a terceiros.  Pode surgir, por exemplo: na condenação por não cumprimento de obrigações trabalhistas; por deixar atuar efetivamente na recuperação de créditos do condomínio ou por prejuízos causados pela contratação indevida de prestadores de serviços.

Já a responsabilidade criminal do síndico ocorre quando este não cumpre efetivamente com suas atribuições, configurando uma omissão ou uma prática que seja tipificada penalmente configurando como crime ou contravenção. Esta decorre geralmente dos crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos e a apropriação indébita de verbas previdenciárias.

Por tudo isso, é importante que o síndico seja precavido, se preocupando em, além de contratar empresa que lhe prestará assessoria administrativa e financeira, contratar previamente, um escritório de advocacia que lhe preste assessoria jurídica em todos os seus atos à frente do condomínio.